Swiss Real Estate Institute | Prof. Dr. Peter Ilg, Institutsleiter
In den vorangegangenen Beiträgen haben wir gezeigt, dass der Mietwohnungsmarkt auf Preissignale reagiert: Steigen die Mieten, wird mehr gebaut. Doch was passiert, wenn man in die andere Richtung eingreift – also Mieten deckelt? In unserem vierten und letzten Video-Beitrag zeigt Prof. Dr. Peter Ilg, Institutsleiter des Swiss Real Estate Institute, anhand eines konkreten Falls aus Basel, wie dramatisch der Markt auf Regulierung reagiert – und präsentiert einen marktwirtschaftlichen Lösungsansatz für das Verdrängungsproblem.
Das Beispiel Basel: Mieterschutzverordnung und ihre Folgen
Im Mai 2022 führte die Stadt Basel eine neue Wohnschutzverordnung ein. Die Regelung besagt: Wird ein Haus abgebrochen und ein Ersatzneubau erstellt, dürfen auf der Fläche des alten Hauses im Neubau für fünf Jahre keine höheren Mieten verlangt werden. Die Mieter wohnen also im Neubau zum Mietzins des Abbruchobjekts. Das entspricht faktisch einer Mietzinsdeckelung.
Die Reaktion des Marktes war drastisch: Die Anzahl eingereichter Baugesuche für Mietwohnungen brach nach Einführung der Verordnung um rund 80 Prozent ein. Zum Vergleich: In der Stadt Zürich nahmen die Baugesuche im gleichen Zeitraum um 30 Prozent zu. Auch in anderen Vergleichsstädten wie Bern oder Winterthur gab es zwar leichte Rückgänge (30 bis 40 Prozent), aber nie annähernd so stark wie in Basel.
Die Schlussfolgerung ist klar: Die Deckelung hat einen massiven Bremseffekt auf die Wohnungsproduktion. Investoren ziehen ihr Kapital ab und investieren in andere Anlageklassen wie Aktien oder Obligationen.
Der Verdrängungseffekt: Wie stark ist er wirklich?
Ein häufig genanntes Argument gegen den freien Markt ist der Verdrängungseffekt: Einkommensschwache Haushalte können sich die steigenden Mieten nicht mehr leisten und werden aus der Stadt verdrängt. Die ETH Zürich und die Zürcher Kantonalbank haben dies untersucht.
Das Ergebnis: Der Verdrängungseffekt existiert, ist aber überraschend gering. In der Stadt Zürich werden pro Jahr etwa 2 von 1’000 Einwohnern aufgrund von Ersatzneubauten verdrängt.
Der Lösungsvorschlag: Wohnzuschuss aus Steuereinnahmen
Hier setzt der Lösungsvorschlag des Swiss Real Estate Institute an: Ein Ersatzneubau, der auf dem gleichen Grundstück doppelt so viel Wohnfläche bietet, generiert deutlich mehr Gewinn – und auf diesen Gewinn fallen erhebliche Steuern an (19 Prozent bei juristischen Personen, bis zu 35–40 Prozent bei Privatpersonen in der Steuerprogression).
Diese zusätzlichen Steuereinnahmen sind so hoch, dass daraus ein Wohnzuschuss von 300 bis 600 Franken pro Monat an die betroffenen Mieter ausgerichtet werden könnte. Mit einem solchen Zuschuss würde jeder Betroffene relativ problemlos eine andere Wohnung im gleichen Quartier oder im Nachbarquartier finden.
Der Schlüssel liegt darin, dass nicht alle zusätzlichen Steuereinnahmen vom Staat einbehalten werden, sondern ein Teil davon gezielt an die Betroffenen zurückfliesst.
Zusammenfassung der gesamten Serie
- Wohnungsnot ist kein gesamtschweizerisches Problem, sondern betrifft rund sieben Städte.
- Gewinner der steigenden Mieten sind der Staat (höhere Steuereinnahmen) und alle Pensionskassenversicherten (20% des PK-Kapitals in Mietwohnungen investiert).
- Der Markt reagiert: Höhere Preise führen zu mehr Wohnungsproduktion. Eine moderate Reduktion des Flächenkonsums (von 42 auf 36 oder sogar 30 m²) ist zumutbar.
- Mietzinsdeckel sind dysfunktional: Sie verschärfen das Problem, reduzieren die Wohnungsproduktion und die Steuereinnahmen – und nehmen dem Staat die Mittel für Wohnzuschüsse.
Zum Videobeitrag: https://youtu.be/otDpTsEh1A4